Hỏi Đáp


Tư vấn chọn lựa phương án cổ phần hóa

Hỏi:
Để tiến hành chọn phương án cổ phần hóa CN Trung tâm Hội chợ Triển lãm VN,  kính đề nghị công ty Thẩm định giá Đông Nam cung cấp thông tin tư vấn các vấn đề sau: (Căn cứ quyết định của Bộ tài chính. Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam được giao mặt bằng tại số 13 Lê Quý Đôn, F6, Quận 3. Tp.HCM, với DT 376 m2).

1.  Giá bán của lô đất này sẽ được UBND TP.HCM định giá theo phương pháp nào? Khoảng bao nhiêu tiền? thời gian thuê là bao nhiêu năm?

2.  Giá thuê lô đất này sẽ được UBND TP.HCM định giá theo phương pháp nào? Khoảng bao nhiêu tiền?

3.  Giá trị lợi thế vị trí địa lý sẽ được UBND TP.HCM định giá theo phương pháp nào? Khoảng bao nhiêu tiền?

4.  Tại thời điểm này với các đặc điểm của công ty, chúng tôi có nên tiến hành cổ phần hóa hay không? Nếu tiến hành cổ phần hóa thì nên tiến hành theo phương án nào là tốt nhất?
Rất mong Công ty cung cấp thông tin tư vấn sớm cho công ty chúng tôi các vấn đề trên để chúng tôi có thể sớm triển khai các bước tiếp theo.

Trả lời:


Cám ơn quý Trung tâm đã gởi câu hỏi, Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam xin có ý kiến như sau:

1.  Về Phương pháp định giá và Giá trị lô đất

-      Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 và Điều 5 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và khoản 3, khoản 4 Điều 1 tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và theo tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

-       Việc tính giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại Điều 30 Nghị định 109/2007/NĐ-CP và hướng dẫn chi tiết tại điểm 5 Phần A,Mục III của Thông tư số 146/2007/TT-BTC.

-      Hiên tại thông tin về lô đất như loại đất, quy hoạch của khu đất… chưa đầy đủ nên chưa thể xác định được giá trị của lô đất trên. Tuy nhiên nếu tính theo phương pháp so sánh trực tiếp đối với loại đất ở của các lô đất có vị trí tương tự thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường khoảng: 207.130.000 đồng/m2  và giá đất sản xuất kinh doanh sẽ là 60% x 207.130.000 đồng =  124.278.000 đồng/m2.

-     Lô đất của Công ty khi cổ phần hóa do làm văn phòng nên sẽ tính là đất sản xuất kinh doanh 

2.   Về Giá thuê lô đất và thời gian thuê

Giá thuê lô đất sẽ được định giá theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đâygọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ, căn cứvào thực tế ở địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn 0,5% giá đất nhưng tối đa không quá 04 lần, tức đơn giá thuê đất cao nhất bằng 2% giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Thời gian thuê thông thường theo thời gian hoạt động của Công ty cổ phần là 50 năm

Đối với trường hợp của Công ty, do lô đất nằm ở vị trí trung tâm nên giá thuê sẽ được tính như sau:

124.278.000 đồng/m2 x 2% = 2.485.560 đồng/m2/năm

3.  Về Giá trị lợi thế vị trí địa lý.

Giá trị lợi thế vị trí địa lý được quy định tại tiết a điểm 4.7 Mục A phần III Thông tư 146/2007/TT-BTC được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và công bốvào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.

Theo bảng giá đất ở đô thị Quận 3 (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 được công bố vào ngày 01/01/2011 thì giá đất ở tại đường Lê Quý Đôn là 27.500.000 đồng/m2, giá đất sản xuất kinh doanh sẽ là: 27.500.000 đồng/m2 x 60% = 16.500.000 đồng/m2, với diện tích lô đất là 376 m2, thì giá trị lợi thế vị trí địa lý sẽ là:

(124.278.000 đồng/m2 - 16.500.000 đồng/m2) x 376 m2 =  40.524.528.000 đồng.

4.  Tại thời điểm này với các đặc điểm của công ty, chúng tôi có nên tiến hành cổ phần hóa hay không? Nếu tiến hành cổ phần hóa thì nên tiến hành theo phương án nào là tốt nhất?

Giá trị thực tế doanh nghiêp để cổ phần hóa sẽ được xác định theo quy định tại Nghị định 109/2007/NĐ-CP và thông tư số 146/2007/TT-BTC do tổ chức tư vấn xác định và được cấp có thẩm quyền là Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch quyết định.

Theo đặc điểm của Chi nhánh thì nên tiến hành cổ phần và cổ phần theo hình thức giao đất sản xuất kinh doanh là tốt nhất, giá trị của lô đất nộp cho ngân sách Nhà nước khoảng: 46.728.528.000 đồng.

Trên đây là những nội dung cần tư vấn cho Quý Công ty để Quý Công ty xây dựng phương án cổ phần hóa theo quy định.


SACC

Các câu hỏi khác